Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası: Teoriden Uygulamaya Kapsamlı Bir İnceleme

Giriş

Birden fazla kişinin aynı mal üzerinde hak sahibi olması, ilk bakışta ekonomik açıdan mantıklı ve pratik görünebilir. Ancak uygulamada bu durum çoğu zaman ciddi uyuşmazlıklara yol açar. Özellikle miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda ortakların beklentileri, kullanım talepleri ve ekonomik hedefleri birbirinden farklılaşır. Bu farklılıklar, ortaklığın sürdürülebilirliğini ortadan kaldırır.

İşte bu noktada hukuk sistemimiz, ortaklığa zorla devam edilmesini değil; ortaklığın sona erdirilmesini esas alır. Bu amaca hizmet eden dava türü ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasıdır.

Bu dava, taraflardan birini cezalandırmaya değil; sürdürülemez hale gelen mülkiyet ilişkisini sona erdirerek herkesin payını somutlaştırmaya yöneliktir.

1. Ortaklığın Giderilmesi Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu bir mal üzerindeki ortaklık ilişkisinin sona erdirilmesini amaçlar.

Buradaki temel hedef şudur:

• Ya mal fiziki olarak bölünür ve her ortak kendi payına düşen kısmı alır

• Ya da mal satılır, elde edilen bedel ortaklara payları oranında dağıtılır

Bu yönüyle dava, klasik anlamda “haklı-haksız” tartışmasına dayanmaz. Ortaklardan birinin artık birlikte mülkiyet ilişkisini sürdürmek istememesi yeterlidir.

Hukuk sistemi, kişileri istemedikleri bir ortaklığa mahkûm etmez.

2. Davanın Hukuki Niteliği

Ortaklığın giderilmesi davaları, niteliği itibarıyla yenilik doğurucu davalar arasındadır. Mahkeme kararıyla birlikte mülkiyet ilişkisi sona erer ve yeni bir hukuki durum ortaya çıkar.

Bu nedenle:

• Davalının kusurlu olması aranmaz

• Davacının özel bir gerekçe sunması gerekmez

• Ortaklığın fiilen sürdürülmesinin mümkün olup olmadığı ayrıca tartışılmaz

Tek başına ortaklıktan çıkma iradesi yeterlidir.

Bu özellik, davayı diğer birçok dava türünden ayırır.

3. Hangi Mallar İçin Açılabilir?

Toplumda yaygın kanaatin aksine ortaklığın giderilmesi davaları yalnızca taşınmazlar için açılmaz.

Teorik olarak:

• Daire, arsa, tarla gibi gayrimenkuller

• Araçlar

• Ticari mallar

• Bazı hallerde işletmeye ait varlıklar

için de ortaklığın giderilmesi istenebilir.

Ancak uygulamada dosyaların çok büyük bölümü taşınmazlara ilişkindir. Özellikle miras kalan evler ve arsalar bu davaların ana gövdesini oluşturur.

4. Davayı Kim Açabilir?

Bu dava türünün en çarpıcı özelliği şudur:

👉 Ortaklardan yalnızca biri davayı açabilir.

Pay oranının büyüklüğü önemli değildir. %1 pay sahibi olan kişi bile ortaklığın giderilmesini talep edebilir.

Diğer ortakların rızası aranmaz. Hatta tüm ortaklar karşı çıksa dahi dava açılabilir.

Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davaları çoğu zaman “kaçınılmaz davalar” olarak nitelendirilir.

5. Aynen Taksim mi, Satış mı?

Mahkeme öncelikle malın aynen bölünüp bölünemeyeceğini araştırır.

Bu aşamada bilirkişi incelemesi yapılır ve şu soruya cevap aranır:

Taşınmaz, değer kaybına yol açmadan bölünebilir mi?

Eğer teknik olarak mümkünse ve her paydaşa bağımsız şekilde kullanılabilecek bir bölüm düşüyorsa aynen taksim yoluna gidilir.

Ancak uygulamada:

• Apartman daireleri

• Üzerinde yapı bulunan arsalar

• Küçük yüzölçümlü taşınmazlar

çoğunlukla bölünemez kabul edilir.

Bu durumda mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir. Taşınmaz icra yoluyla açık artırmada satılır ve bedel ortaklara payları oranında dağıtılır.

Pratikte en sık karşılaşılan sonuç budur.

6. Dava Süreci Nasıl İlerler?

Genel hatlarıyla süreç şu şekildedir:

1. Davanın açılması

2. Tapu kayıtlarının getirtilmesi

3. Keşif yapılması

4. Bilirkişi raporu alınması

5. Aynen taksim mümkün değilse satış kararı

6. Satış işlemlerinin yürütülmesi

Bu aşamalar, dosyanın niteliğine göre uzayabilir.

Ortalama süre:

• Yargılama aşaması: 8–18 ay

• Satış aşaması: birkaç ay ila bir yıl arası

Tarafların itirazları ve üst mahkeme başvuruları süreci ciddi biçimde uzatabilir.

7. Masraflar ve Giderlerin Paylaşımı

Davayı açan taraf başlangıç masraflarını yatırır. Ancak dava sonunda:

• Yargılama giderleri

• Bilirkişi ücretleri

• Keşif masrafları

• Satış giderleri

genellikle tüm ortaklara payları oranında yükletilir.

Bu nedenle davacının “bütün masraf bana kalacak” endişesi çoğu zaman yersizdir.

8. Satış Aşamasının Önemi

Uygulamada en kritik aşama satış sürecidir.

Çünkü:

• Taşınmaz gerçek değerinin altında satılabilir

• İhaleye yeterli katılım olmayabilir

• Ortaklardan biri taşınmazı düşük bedelle almaya çalışabilir

Bu noktada sürecin profesyonel şekilde takip edilmesi büyük önem taşır. Satış aşamasındaki hatalar, ortaklar açısından ciddi maddi kayıplara yol açabilir.

9. Uygulamada En Sık Karşılaşılan Sorunlar

Mesleki pratikte özellikle şu problemlerle karşılaşılır:

• Ortaklardan birinin süreci bilinçli olarak uzatması

• Taşınmaz değerine sürekli itiraz edilmesi

• Aile içi husumetlerin davayı kilitlemesi

• Satış bedelinin geç ödenmesi

Özellikle miras dosyalarında hukuki süreç çoğu zaman duygusal çatışmaların gölgesinde yürür.

Bu da davayı teknik bir mesele olmaktan çıkarıp yıpratıcı bir sürece dönüştürür.

10. Yargı Uygulaması ve Kurumsal Yaklaşım

Ortaklığın giderilmesi davaları, yargı pratiğinde uzun yıllardır istikrarlı biçimde uygulanan dava türleri arasında yer alır. Özellikle Yargıtay içtihatları, bu davaların temel amacının taraflar arasında “haklı–haksız” ayrımı yapmak değil, sürdürülemez hale gelen mülkiyet ilişkisini sona erdirmek olduğunu açık biçimde ortaya koymaktadır.

Yargıtay’ın yerleşik yaklaşımına göre ortaklardan birinin ortaklığı sona erdirme talebi, başlı başına korunması gereken bir haktır. Bu nedenle mahkemeler, davalının itirazlarını değerlendirirken çoğu zaman şu ilkeyi esas alır:

Hiç kimse istemediği bir ortaklık ilişkisini sürdürmeye zorlanamaz.

Bu bakış açısı, ortaklığın giderilmesi davalarını diğer mülkiyet uyuşmazlıklarından ayırır. Zira burada amaç, ortakları uzlaştırmak değil; ortaklığı hukuken sonlandırmaktır.

Uygulamada sıkça görüldüğü üzere, davalı taraflar çoğu zaman “taşınmazı ben kullanıyorum”, “yıllardır ben bakımını yapıyorum” veya “satış mağduriyet yaratır” gibi gerekçeler ileri sürmektedir. Ancak yargı organları, bu tür kişisel veya fiili durumların ortaklığın giderilmesine engel teşkil etmediğini kabul etmektedir. Bu tür iddialar ancak ayrı bir tazminat veya katkı payı davasının konusu olabilir.

Mahkemelerin özellikle dikkat ettiği bir diğer husus, aynen taksim imkânıdır. Teknik olarak bölünebilir taşınmazlarda öncelikle aynen taksim değerlendirilmekte; ancak en küçük bir değer kaybı riski varsa satış yoluna gidilmektedir. Bu yaklaşımın temelinde, ortakların ekonomik menfaatlerinin korunması yatmaktadır.

Satış sürecinde ise yargı pratiği giderek daha hassas hale gelmiştir. Taşınmazın gerçek piyasa değerine yakın bedelle satılması, bilirkişi raporlarının objektif hazırlanması ve ihalenin şeffaf yürütülmesi hususları özellikle önem kazanmaktadır. Zira uygulamada düşük bedelli satışlar, sonradan telafisi mümkün olmayan hak kayıplarına yol açabilmektedir.

11. Değerlendirme ve Sonuç

Ortaklığın giderilmesi davası, taraflardan birini mağdur etmeyi amaçlayan bir yol değildir. Amaç; sürdürülemez hale gelen mülkiyet ilişkisini sona erdirerek herkesin payını ekonomik olarak netleştirmektir.

Bu dava türü:

• Sabır gerektirir

• Teknik detay içerir

• Doğru strateji gerektirir

Süreç başından itibaren bilinçli yönetilmediğinde, taşınmazın değerinin altında satılması veya yıllarca süren yargılamalar kaçınılmaz hale gelir.

Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davalarında, özellikle değer tespiti ve satış aşamalarında profesyonel hukuki destek alınması, tarafların hak kaybı yaşamaması açısından belirleyici rol oynar.