İmar Barışı Sonrası Ortaya Çıkan Hukuki Problemler

Yiğitcan Aydoğdu
2 gün önce
7 dakikada okunur

1. İmar Barışının Amacı ve Hukuki Dayanağı

İmar barışı, Türkiye’de uzun yıllardır kronikleşmiş olan ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılaşma sorununa geçici bir çözüm üretmek amacıyla hayata geçirilmiş istisnai bir düzenlemedir.

Uygulamada milyonlarca yapının;

hiç ruhsat almadan inşa edildiği,
ruhsata aykırı şekilde büyütüldüğü,
bağımsız bölüm eklemeleri yapıldığı,
ortak alanların fiilen işgal edildiği

bilinmekteydi. Bu durum hem idare açısından denetlenemez bir yapı stoğu yaratıyor, hem de vatandaş bakımından sürekli yıkım tehdidi, para cezası ve tapu problemleri doğuruyordu. İmar barışı tam olarak bu noktada devreye sokuldu.

Amaç; mevcut fiili durumu kayıt altına almak, devlet ile vatandaş arasındaki ihtilafları azaltmak ve yapı stokunu resmi sisteme dahil etmekti. Bu yönüyle imar barışı klasik anlamda bir “imar affı” değildir.

Çünkü:

Yapıya ruhsat verilmemektedir.
Yapının imar mevzuatına uygunluğu kabul edilmemektedir.
Sadece mevcut durum “tespit edilmekte” ve geçici bir belge düzenlenmektedir.

Bu belgeye uygulamada “Yapı Kayıt Belgesi” denilmektedir.

İmar Barışı Gerçekten Bir Af mı, Yoksa Tespit Sistemi mi?

Toplumda en yaygın yanlış algılardan biri, imar barışının yapı sahibine kalıcı ve mutlak bir hak kazandırdığı yönündedir.

Oysa hukuki açıdan bakıldığında imar barışı;

“hukuka aykırı bir durumun affedilmesi” değil,“mevcut fiili durumun geçici olarak kayıt altına alınmasıdır.”

Bu ayrım son derece kritiktir.

Çünkü af düzenlemelerinde devlet, geçmişteki hukuka aykırılığı tamamen siler. İmar barışında ise devlet yalnızca:

mevcut yapıyı kayıt altına alır,
yıkım ve para cezası uygulamalarını askıya alır,
maliklere sınırlı bazı işlemleri yapabilme imkânı tanır.

Ancak yapı, hukuka uygun hale gelmiş sayılmaz.

Bu nedenle Yapı Kayıt Belgesi;

imar planına aykırılığı ortadan kaldırmaz,
kazanılmış hak oluşturmaz,
her durumda mutlak koruma sağlamaz.

Bugün yaşanan uyuşmazlıkların büyük bölümü de tam olarak bu noktadan kaynaklanmaktadır.

Vatandaş belgeyi aldıktan sonra sorunun tamamen çözüldüğünü zannederken, belediyeler ve diğer idari kurumlar farklı değerlendirmeler yapmakta; bu da yoğun dava süreçlerine yol açmaktadır.

İmar Barışı ile Devletin Asıl Hedefi Neydi?

İmar barışının arkasında üç temel amaç bulunmaktadır:

1. Yapı Stokunun Envantere Alınması

Devlet, fiilen var olan milyonlarca yapının teknik ve hukuki durumunu kayıt altına almak istemiştir.

2. İdare–Vatandaş İhtilaflarının Azaltılması

Yıkım kararları, para cezaları ve mühürleme işlemleri nedeniyle oluşan yoğun dava yükünün azaltılması hedeflenmiştir.

3. Ekonomik Girdi Sağlanması

Yapı kayıt bedelleri aracılığıyla ciddi bir kamu geliri elde edilmiştir.

Bu noktada imar barışı aynı zamanda ekonomik bir politika aracı olarak da kullanılmıştır.

Geçici Bir Düzenleme mi, Kalıcı Sonuçlar mı?

İmar barışı mevzuat tekniği açısından geçici bir düzenleme olarak tasarlanmıştır. Başvuru süresi sınırlıdır ve yeni yapıların kapsam dışı bırakıldığı açıkça belirtilmiştir.

Ancak uygulamada ortaya çıkan tablo şudur:

Geçici olması planlanan düzenleme, kalıcı hukuki ihtilaflar üretmiştir.

Bugün halen;

belge alınmış yapılara yıkım kararı verilmesi,
kat mülkiyetine geçişte yaşanan engeller,
tapu işlemlerinde çıkan uyuşmazlıklar,
belediyelerin farklı uygulamaları

nedeniyle yüzlerce dosya idare mahkemelerinin önüne gelmektedir.

Bu da gösteriyor ki imar barışı, sorunu kökten çözmek yerine yeni bir ihtilaf alanı yaratmıştır.

Yapı Kayıt Belgesinin Hukuki Niteliği (Kısa)

Yapı Kayıt Belgesi, uygulamada sıkça sanıldığı gibi bir yapı ruhsatı değildir.

Bu belge;

yapının imar mevzuatına uygun olduğunu göstermez,
kalıcı hukuki koruma sağlamaz,
yalnızca başvuru tarihindeki mevcut durumun idare tarafından kayıt altına alınması anlamına gelir.

Başka bir ifadeyle Yapı Kayıt Belgesi, yapıyı “hukuka uygun hale getiren” değil, “mevcut fiili durumu tespit eden” geçici bir idari işlemdir.

Bu nedenle belge;

✅ elektrik, su ve doğalgaz bağlatılmasına,✅ kat mülkiyetine geçiş sürecinin başlatılmasına,✅ satış ve devir işlemlerine

zemin hazırlayabilir.

Ancak;

❌ yapının imara aykırılığını ortadan kaldırmaz,❌ belediyenin tüm yetkilerini sona erdirmez,❌ kazanılmış hak oluşturmaz.

Ayrıca yapı kayıt belgesi büyük ölçüde malik beyanına dayalı olarak düzenlendiğinden, yanlış veya eksik beyan halinde idare belgeyi her zaman iptal edebilir.

Özellikle;

metrekare hataları,
komşu parsele taşmalar,
belge sonrası yapılan ilaveler,
kapsam dışı alanlarda bulunan yapılar

tespit edildiğinde, belge geçersiz sayılarak yeniden yıkım ve ceza süreci başlatılabilmektedir. Bu nedenle yapı kayıt belgesi, yapı sahiplerine mutlak bir güvence değil, sınırlı ve şartlı bir koruma sağlamaktadır.

3. Yapı Kayıt Belgesi Alınmış Yapılarda Belediyelerin Yetkisi

Uygulamada en çok karşılaşılan soru şudur:

“Yapı kayıt belgem var, belediye yine de işlem yapabilir mi?”

Kısa cevap: Bazı hallerde evet.

Yapı Kayıt Belgesi, belediyelerin tüm yetkilerini ortadan kaldırmaz. Belge yalnızca başvuru tarihindeki mevcut durumu koruma altına alır.

Bu nedenle belediyeler;

belge alındıktan sonra yapılan ilave inşaatları,
yanlış beyanla alınmış belgeleri,
imar barışı kapsamına girmeyen yapıları

tespit ettiğinde yeniden işlem tesis edebilir.

3.1. Yapı Kayıt Belgesi Varken Yıkım Kararı Verilebilir mi?

Genel kural olarak, belge alınmış yapılar hakkında belge kapsamındaki kısımlar için yıkım kararı verilmez.

Ancak şu durumlarda yıkım mümkündür:

belge sonrası yeni yapı yapılması
komşu parsele taşma bulunması
yapının sit alanı veya kıyı kenar çizgisi içinde kalması
başvuruda yanlış metrekare beyanı yapılması

Bu hallerde belediye belgeyi iptal edip yıkım sürecini yeniden başlatabilir.

3.2. İdari Para Cezası Uygulanabilir mi?

Yapı Kayıt Belgesi alınmış yapılarda, belge kapsamındaki kısımlar için geçmişe dönük para cezası uygulanmaz.

Ancak:

belge sonrası yapılan aykırılıklar,
belge dışı bölümler

için yeniden para cezası kesilebilir.

Uygulamada sıkça görülen hata, tüm yapının koruma altında olduğu düşüncesidir. Oysa yalnızca belgede bildirilen alanlar koruma kapsamındadır.

3.3. Yeni Tespit Halinde Süreç Nasıl İşler?

Belediye yeni bir aykırılık tespit ettiğinde:

Yapı tatil tutanağı düzenler
Mühürleme işlemi yapar
Maliklere süre verir
Ardından yıkım ve para cezası kararı alabilir

Bu noktada yapı kayıt belgesi, yalnızca eski kısımlar bakımından dikkate alınır.

4. Yapı Kayıt Belgesi ile Kat Mülkiyetine Geçişte Yaşanan Sorunlar

İmar barışıyla birlikte yapı kayıt belgesi alan birçok malik, kat mülkiyetine sorunsuz geçeceğini düşünmektedir. Ancak uygulamada bu süreç çoğu zaman beklendiği gibi ilerlemez.

En sık karşılaşılan problemler şunlardır:

4.1. Ortak Alan İhlalleri

Merdiven boşluğu, sığınak, otopark, bahçe gibi ortak alanların fiilen daireye katılmış olması, kat mülkiyetine geçişin önündeki en büyük engellerdendir.

Bu tür durumlarda:

tüm kat maliklerinin yazılı muvafakati gerekir,
muvafakat yoksa kat mülkiyeti kurulamaz.

Bu da özellikle eski binalarda ciddi tıkanma yaratır.

4.2. Komşu Parsele Taşma Sorunu

Yapının komşu parsele taşması halinde yapı kayıt belgesi alınmış olsa bile tapu müdürlükleri kat mülkiyetini reddedebilmektedir.

Çünkü yapı kayıt belgesi, mülkiyet sınırlarını değiştirmez.Taşma varsa, öncelikle komşu parsel malikinin rızası veya mahkeme kararı gerekir.

4.3. Tapu ve Belediye Uygulamaları Arasındaki Çelişkiler

Uygulamada sıkça görülen bir diğer sorun da şudur:

Belediye yapı kayıt belgesini kabul ederken, tapu müdürlüğü teknik eksikler nedeniyle işlemi durdurabilmektedir.

Özellikle:

mimari proje eksikliği
bağımsız bölüm ölçülerinin uyuşmaması
arsa paylarının net olmaması

kat mülkiyetine geçişi fiilen imkânsız hale getirebilmektedir.

4.4. Satış ve Kredi Süreçlerinde Ortaya Çıkan Engeller

Kat mülkiyetine geçilemeyen yapılarda:

bankalar kredi vermemekte,
alıcılar satıştan vazgeçmekte,
mevcut malik ciddi değer kaybı yaşamaktadır.

Bu nedenle yapı kayıt belgesi tek başına yeterli olmayıp, kat mülkiyeti süreci ayrıca profesyonel şekilde yönetilmelidir.

5. Yapı Kayıt Belgesine Rağmen Açılan Davalar

Uygulamada sıkça karşılaşılan durumlardan biri de, yapı kayıt belgesi alınmış olmasına rağmen yapıya ilişkin dava açılmasıdır.

Çünkü yapı kayıt belgesi, mutlak bir koruma sağlamaz.

Bu nedenle hem idare hem de üçüncü kişiler tarafından dava konusu yapılabilmektedir.

5.1. Kimler Dava Açabilir?

Yapı kayıt belgesine karşı;

belediyeler,
ilgili kamu kurumları,
komşu parsel malikleri,
apartman/site yönetimleri

dava açabilmektedir.

En yaygın dava gerekçeleri şunlardır:

komşu parsele taşma
ortak alan ihlali
yanlış beyanla belge alınması
yapının kapsam dışı bölgede bulunması

5.2. Açılan Davaların Türleri

Uygulamada ağırlıklı olarak şu davalar görülür:

yapı kayıt belgesinin iptali
yıkım kararına karşı iptal davası
idari para cezasına karşı dava
tapu işlemlerinin iptali

Bazı dosyalarda aynı yapı hakkında birden fazla dava paralel yürütülmektedir.

5.3. Yürütmenin Durdurulması Alınabilir mi?

Yıkım veya para cezası kararına karşı açılan davalarda, şartları varsa yürütmenin durdurulması talep edilebilir.

Mahkemeler özellikle şu hususlara bakmaktadır:

telafisi güç zarar ihtimali
yapı kayıt belgesinin kapsamı
yeni aykırılık olup olmadığı

Belge sonrası yapılan ek inşaatlar varsa, yürütmenin durdurulması ihtimali ciddi şekilde düşmektedir.

5.4. Uygulamada En Sık Yapılan Hata

Malikler çoğu zaman yalnızca yapı kayıt belgesine güvenerek sürelere dikkat etmemekte ve dava açma hakkını kaybetmektedir.

Oysa yıkım ve para cezası kararları tebliğ edildiğinde, yapı kayıt belgesi olsa bile süreler işlemeye başlar.

Bu nedenle belge var diye beklemek, çoğu dosyada geri dönüşü olmayan hak kayıplarına yol açmaktadır.

6. İmar Barışı Kapsamına Girmeyen Yapılar

Her ne kadar uygulamada birçok yapı için yapı kayıt belgesi alınmış olsa da, bazı taşınmazlar imar barışı kapsamı dışında bırakılmıştır. Bu tür yapılarda belge alınmış olsa bile, idare tarafından geçersiz sayılabilmekte ve yıkım süreci yeniden başlatılabilmektedir.

Uygulamada en sık sorun çıkan alanlar şunlardır:

6.1. Sit Alanları ve Koruma Bölgeleri

Doğal, tarihi veya arkeolojik sit alanlarında bulunan yapılar imar barışı kapsamına girmez.

Bu bölgelerde alınmış yapı kayıt belgeleri, sonradan yapılan denetimlerde iptal edilebilmekte ve yapı sahipleri yeniden yıkım tehdidiyle karşı karşıya kalmaktadır.

6.2. Kıyı Kenar Çizgisi İçinde Kalan Yapılar

Kıyı kenar çizgisi içinde yer alan yapılar bakımından da yapı kayıt belgesi kalıcı koruma sağlamaz.

Uygulamada bu tür yapılara ilişkin belgeler sıklıkla iptal edilmekte; özellikle denize yakın taşınmazlarda ciddi mağduriyetler doğmaktadır.

6.3. Hazine Taşınmazları Üzerindeki Yapılar

Hazine arazisi üzerine yapılan yapılar için alınan yapı kayıt belgeleri, mülkiyet hakkı kazandırmaz.

Bu yapılarda:

tahliye,
ecrimisil,
yıkım

işlemleri gündeme gelebilmektedir.

Belge yalnızca geçici bir kayıt niteliğindedir.

6.4. Başvuru Tarihinden Sonra Yapılan İlave İnşaatlar

İmar barışı yalnızca belirlenen tarihten önce yapılmış kısımları kapsar.

Belge alındıktan sonra yapılan her türlü ek yapı, doğrudan kaçak yapı sayılır ve yapı kayıt belgesi bu kısımlar için hiçbir koruma sağlamaz.

Özetle:

İmar Barışı Sonrası En Sık Karşılaşılan Pratik Problemler

İmar barışı teoride birçok sorunu çözmeyi amaçlasa da, uygulamada yapı sahipleri farklı ve beklenmedik problemlerle karşılaşmaktadır. Avukatlık pratiğinde en sık görülen durumlar şunlardır:

7.1. Belgesi Olan Yapıya Yeniden Ceza Gelmesi

Malikler çoğu zaman yapı kayıt belgesinin tüm yapıyı koruduğunu düşünür. Oysa belge yalnızca bildirilen alanları kapsar.

Belge sonrası yapılan en küçük ilave bile yeni kaçak yapı sayılır ve tekrar:

yapı tatil tutanağı,
para cezası,
yıkım kararı

gündeme gelebilir.

7.2. Satış Aşamasında Ortaya Çıkan Sürprizler

Yapı kayıt belgesi olan birçok taşınmaz satış aşamasında sorun yaşar:

kat mülkiyeti yoktur,
ortak alan ihlali vardır,
projeyle fiili durum uyuşmaz.

Bu nedenle alıcı vazgeçer veya bedelde ciddi düşüş talep eder.

7.3. Bankaların Kredi Vermemesi

Kat mülkiyetine geçilemeyen yapılarda bankalar çoğunlukla kredi kullandırmaz.

Bu durum taşınmazın piyasa değerini doğrudan etkiler ve malik için ciddi ekonomik kayıp yaratır.

7.4. Belediyenin Yeni Ruhsat Talep Etmesi

Bazı durumlarda belediyeler, yapı kayıt belgesi olmasına rağmen yeni ruhsat veya proje talep edebilmektedir.

Bu da vatandaş açısından “belge aldım ama sorun bitmedi” algısına yol açmaktadır.

7.5. Komşularla Yaşanan Hukuki İhtilaflar